מכירת דירה
אילו בדיקות משפטיות יש לבצע בטרם מכירת דירה? על עוה"ד המייצג אתכם לערוך הסכם ולנהל מו"מ עם עוה"ד המייצג את הרוכש, השניים ינהלו ביניהם מו"מ על ליצירת חוזה, המוסכם על 2 הצדדים כאשר עוה"ד המייצג אתכם ידאג לעגן ולשמור על מלוא זכויותיכם, לערוך שומת מס (שבח ככול וישנו) ,תוך ניצול הפטורים ככול וישנם. כיצד לשמור על זכויות המוכר? חתימת הרוכש על ייפוי כוח בלתי חוזר לטובת עוה"ד המייצג את המוכר והכל לצרכי מחיקת הערת אזהרה ככול והרוכש מפר את ההסכם. ייפוי הכוח לא יופעל אלא אם ישנה הפרה מצד הרוכש. מה קורה כשיש רישום משכנתא לדירה? על מנת שהרוכש יוכל לקבל משכנתא כך שתירשם בנכס, יהיה על המוכר לחתום על כתב התחייבות לרישום משכנתא לטובת המוסד הבנקאי של הרוכש. על מוכר הדירה לקחת בחשבון אי אלו תשלומים על מנת שיוכל להעריך את שווי הדירה לפני שהיא יוצאת למכירה, כך לצורך העניין, על המוכר לקחת בחשבון כי ייתכן ועתה יחויב בתשלום מס שבח בגין מכירת הנכס (עוה"ד המייצג אתכם אמור לספק עבורכם את המידע באם אתם זכאים לפטור ממס). כמו כן ראוי לתת הדעת בכל הקשור להיטלי השבחה, שכר טרחתו של עוה"ד ועמלת התיווך. מס שבח תשלום מס שבח עפ"י רוב יעשה ע"י המוכר ובהתאם להסכמות בחוזה, זהו מס המוטל על המוכר דירה בגין ההפרש בין שווי המכירה לשווי הרכישה דאז ובניכוי הוצאות ובתוספת הוצאות פחת כמו כן וככול ולא היה רווח ברי כי לא יוטל מס שבח. כיצד מחשבים את שווי הרכישה? שווי רכישה הינו התשלום ששילם המוכר עבור הדירה הנמכרת ביום בו היא נרכשה ובניכוי ההוצאות המותרות לרבות על פחת. מהן ההוצאות המוכרות בניכוי לצרכי מיסים? דמי היתר או דמי השבחה, מס רכישה ששילם בעת רכישת הדירה, מס מכירה, דמי היוון כשמדובר על נכס המצוי על שטח השייך למנהל מקרקעי ישראל, דמי הסכמה ככול ולא שולם היוון, אגרות רישום, הוצאות פרסום לצרכי מכירה, עמלות תיווך ושכר טרחת עו"ד. משרדנו עתיר ידע וניסיון מוכח של מעל 10 שנים בליווי לקוחותיו בעסקאות מקרקעין. הן באם המדובר על עסקת מכר רגילה והן בליווי קבוצות רכישה, פינוי בינוי, תמא 38 ועוד. חייגו עוד היום לקבלת טיפול: אייל קורסיה ושות'-עורכי דין טלפון:050-6351208 מאמר זה מספק מידע כללי וראשוני בלבד ואין הוא בא בשום מקרה להחליף ייעוץ משפטי. אין להסתמך על האמור ללא היוועצות עם עו"ד. ויודגש כי הכתוב במאמר זה נכון למועד כתיבתו בלבד.
משכנתא – שעבוד באמצעות משכנתא
שיעבוד באמצעות משכנתא הוא מצב בו אדם מעוניין לשעבד נכס מקרקעין כערובה לתשלום חוב. השעבוד יאפשר למי שלטובתו נרשמה המשכנתא, לממש את הנכס ככול ולא ישולם החוב. ככלל, עסקאות משכנתא נערכות בין נושה לבין חייב ו/או בין בנק לבין אזרח. משכנתא היא מאחת העסקאות המחייבות רישום בלשכת רישום המקרקעין אשר בתחום סמכותה מצויים המקרקעין. רישום משכנתא אינו פוגע בזכויות בעל הקרקע לעניין השימוש בה. האם ניתן להעביר משכנתא? בעל המשכנתא יהיה רשאי ככל ויחפוץ בכך, להעביר המשכנתא לטובת אדם אחר בצירוף לחוב המובטח על ידה. מימוש משכנתא יעשה אך ורק ע"י פסק דין או על-פי צו שיוציא רשם ההוצאה לפועל. כיצד מבטלים רישום משכנתא? רשם המקרקעין יורה על ביטול רישום המשכנתא זאת לאחר שחתמו הצדדים על שטר פדיון משכנתא ז"א הביטול יתבצע עם חתימת הצדדים על הפדיון. כמו כן הרשם יוכל לבטל רישום משכנתא ע"י בקשה שתוגש ע"י מוסד בנקאי. כמו כן המפקח מוסמך לבטל רישום משכנתא רק אם הוגשה לו בקשה מאת בעל המשכנתא ורק במצב דברים בו הוסק כי זה צעד צודק ויעיל ז"א ביטול ע"י המפקח/ת על הבתים המשותפים יקרה לדוגמא במצב בו לא ניתן למצוא את החייב לשם חתימתו על שטר פדיון משכנתא. כמו כן המפקח יוכל לבטל את רישומה של המשכנתא עם פקיעת הזכות ולבקשת כל צד מעוניין. פדיון משכנתא -אימתי? ככול והחייב מעוניין לפדות המשכנתא ע"י פירעון חובו- יוכל לעשות כן. היה ובזמן פדיון המשכנתא קיימות ריביות על החוב יהיה על החייב להעביר לידי התובע/נושה גם את הריביות עד למועד הפירעון המקורי ותוך פרק הזמן שמקציב החוק. מה קורה אם בעל המשכנתא מסרב לקבל את הפדיון? במצב שכזה, יוכל החייב לגשת ללשכת רישום המקרקעין שבתחום שיפוטה מצוי המקרקעין ולבקש מהרשם את הפקעת המשכנתא ע"י הפקדת חובו בלשכה עצמה. לאחר מכן הרשם ישלח הודעה לבעל המשכנתא ויזמן אותו אליו על מנת שיגיע לקחת הפדיון והכל תוך פרק הזמן שלא יפחת מ-15 ימים. משרדנו עתיר ידע וניסיון מוכח של מעל 10 שנים בתחום המקרקעין. נשמח לעמוד לשירותכם בכל עת. חייגו עוד היום להתייעצות עם עו"ד: אייל קורסיה ושות'-עורכי דין טלפון: 050-6351208 מאמר זה מספק מידע כללי וראשוני בלבד ואין הוא בא בשום מקרה להחליף ייעוץ משפטי. אין להסתמך על האמור ללא היוועצות עם עו"ד. ויודגש כי הכתוב במאמר זה נכון למועד כתיבתו בלבד.
